Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude: Sachwertverfahren vorrangig

Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks hat die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude anhand der im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte zu erfolgen. Dies stellt das Finanzgericht (FG) Düsseldorf klar.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in exponierter Lage. Für dessen Erwerb hatte sie einen Gesamtkaufpreis von 1,7 Mio. Euro gezahlt. Im Jahr der Anschaffung und im Folgejahr ließ sie Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausführen. Die Kosten hierfür machte sie als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt versagte den sofortigen Abzug als Erhaltungsaufwand, weil die Grenze von 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten sei (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Unter Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelte es einen Gebäudeanteil an den Gesamtanschaffungskosten von 58 Prozent. Mit dem Einspruch machte die Klägerin geltend, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude nach dem Ertragswertverfahren vorzunehmen sei. Denn bei dem Grundstück handele es sich um ein Renditeobjekt, bei dem der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund stehe. Dem ist das Finanzamt entgegengetreten.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat die Klage abgewiesen. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Kaufpreisaufteilung anhand der im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte vorzunehmen. Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen habe die Aufteilung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich im Sachwertverfahren zu erfolgen. Dem Steuerpflichtigen stehe es aber frei, durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten darzulegen, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren abweiche. Dann habe das Finanzgericht die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu prüfen.

Im Streitfall sei nicht ersichtlich, dass das Sachwertverfahren zu einem unangemessenen Ergebnis geführt habe. Daran könne auch der Umstand, dass im Fall der Klägerin bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ein außergewöhnlich hoher Marktanpassungsfaktor angewandt werden müsse, nichts ändern. Eine Abweichung vom Sachwertverfahren sei auch nicht deshalb geboten, weil die Klägerin ihre Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich dabei auf Ertragswerte gestützt habe.

(FG Düsseldorf, Mitteilung vom 05.04.2016 zu Urteil vom 19.1.2016 – 13 K 1496/13)

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2. Mai 2016

Abbruchkosten des alten als Herstellungskosten eines neuen Gebäudes

Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude in der Absicht, es abzureißen und sodann ein neues Gebäude zu errichten, so ist es gerechtfertigt, die mit dem Abbruch verbundenen Aufwendungen als Herstellungskosten des neuen Wirtschaftsguts zu behandeln. Dies hat das Finanzgericht (FG) Düsseldorf entschieden.

Die Klägerin ist eine gewerblich geprägte Kommanditgesellschaft, die eigenen Grundbesitz verwaltet. Eine ihrer Kommanditistinnen hatte ihre Gesellschaftereinlage dadurch erbracht, dass sie Grundstücke zu Buchwerten auf die Gesellschaft übertrug. Bereits bei Erwerb der Grundstücke hatte die Klägerin die Absicht, die aufstehenden Gebäude abzureißen und zwei neue Einkaufsmärkte zu errichten. Für die durch den Abbruch untergegangene Bausubstanz nahm sie sodann Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung vor. Diese und die Abbruchkosten machte sie als sofort abziehbare Betriebsausgaben geltend. Das Finanzamt folgte dem nicht. Es behandelte die Restbuchwerte der abgebrochenen Gebäude und die Abbruchkosten als Herstellungskosten der neuen Gebäude.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg. Das Finanzgericht vertrat die Auffassung, dass Herstellungskosten der neuen Gebäude vorlägen, die über deren Nutzungsdauer linear abgeschrieben werden könnten. Wenn der Steuerpflichtige ein technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude in der Absicht erwerbe, es abzubrechen und an dieser Stelle ein neues Gebäude zu errichten, dann sei die Vernichtung des alten Voraussetzung für die Errichtung des neuen Gebäudes. Damit bestehe zwischen dem Abbruch des Gebäudes und der Herstellung des neuen Wirtschaftsgutes ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang. Dieser rechtfertige es, die mit dem Abbruch verbundenen Aufwendungen als Herstellungskosten des neuen Wirtschaftsguts zu behandeln. Der Abbruch sei gleichsam der Beginn der Herstellung.

Für den Restbuchwert des abgebrochenen Gebäudes dürfe der Steuerpflichtige dann keine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung in Anspruch nehmen. Die Abbruchkosten könnten nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgesetzt werden. Diese Rechtsgrundsätze seien auch bei einer als anschaffungsähnlicher Vorgang zu wertenden Einlage eines bebauten Grundstücks in ein Betriebsvermögen – mit Abbruchabsicht – anzuwenden. Sie griffen auch dann, wenn die Einlage zu Buchwerten erfolgt sei.

(FG Düsseldorf, Mitteilung vom 05.04.2016 zu Urteil vom 23.2.2016 – 10 K 2708/15)

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25. April 2016

Umsatzsteuer: BFH begrenzt Vorsteuerabzug für Unternehmensgründer

Der Gesellschafter einer erst noch zu gründenden GmbH ist im Hinblick auf eine beabsichtigte Unternehmenstätigkeit der GmbH grundsätzlich nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt, wie der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden hat.

Im Streitfall ging es um einen Arbeitnehmer (Kläger), der über eine von ihm zu gründende GmbH eine unternehmerische Tätigkeit aufnehmen wollte. Die GmbH sollte die Betriebsmittel einer anderen Firma im Rahmen eines Unternehmenskaufs erwerben. Der Kläger wurde hierfür durch eine Unternehmensberatung für Existenzgründer und einen Rechtsanwalt beraten. GmbH-Gründung und Unternehmenskauf unterblieben. Der Kläger ging gleichwohl davon aus, dass er zum Vorsteuerabzug nach § 15 des Umsatzsteuergesetzes berechtigt sei.

Während das Finanzgericht dem folgte, verneinte der BFH den Anspruch auf Vorsteuerabzug. Maßgeblich hierfür ist die rechtliche Eigenständigkeit der GmbH.

So wäre der Kläger zum Vorsteuerabzug berechtigt gewesen, wenn er beabsichtigt hätte, das Unternehmen selbst zu kaufen, um es als Einzelunternehmer zu betreiben. Dies gilt auch für den Fall einer erfolglosen Unternehmensgründung.

Als Gesellschafter einer –noch zu gründenden– GmbH bestand für den Kläger kein Recht auf Vorsteuerabzug. Zwar kann auch ein Gesellschafter den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen, wenn er Vermögensgegenstände erwirbt, um diese auf die GmbH zu übertragen (Investitionsumsatz). Daher kommt ein Vorsteuerabzug z.B. dann in Betracht, wenn er ein Grundstück erwirbt und dann in die GmbH einlegt. Demgegenüber waren die im Streitfall vom Kläger bezogenen Beratungsleistungen nicht übertragungsfähig. Daher war die Entscheidung der Vorinstanz aufzuheben und die Klage abzuweisen.

(BFH, Pressemitteilung Nr. 25 vom 16.3.2016 zu Urteil vom 11.11.2015 – V R 8/15)

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18. April 2016

Streit um das häusliche Arbeitszimmer

Die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer können sich unter bestimmten Voraussetzungen steuermindernd auswirken. Der BFH hat zwar entschieden, dass sogenannte gemischte Aufwendungen wie ein für private Zwecke mit genutztes Zimmer nicht zum Abzug berechtigen. Dennoch ranken sich um dieses Thema auch für Arbeitnehmer noch so manche Rechtsstreitigkeiten.

Stellt das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen und betrieblichen Tätigkeit dar, kann der Steuerzahler die Aufwendungen in voller Höhe von der Steuer abziehen. Hat etwa der Außendienstmitarbeiter im Unternehmen keinen Arbeitsplatz, kann er die Aufwendungen für sein Arbeitszimmer zu Hause voll absetzen. Hat er aber in der Firma einen Arbeitsplatz, kann er keine Kosten für sein Arbeitszimmer abziehen.

Beispiel einer Arbeitnehmerin mit einem Arbeitszimmer für ihre Nebentätigkeit

Eine Versicherungskauffrau schreibt nebenberuflich Kinderbücher und hat damit Einkünfte aus schriftstellerischer Tätigkeit. Hierfür nutzt sie ihr häusliches Arbeitszimmer. Am 31.12.2015 geht sie in Rente, schreibt aber weiterhin Kinderbücher. Bis 2015 kann sie für ihr häusliches Arbeitszimmer jährlich bis zu 1.250 EUR von den Einnahmen aus schriftstellerischer Tätigkeit absetzen, da sie hierfür ja keinen anderen Arbeitsplatz hat. Mit Renteneintritt ab 2016 ist das häusliche Arbeitszimmer nunmehr der Mittelpunkt ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit, entsprechend kommt nun sogar ein ungekürzter Kostenabzug in Betracht (Bundesfinanzhof/BFH vom 11.11.2014 VIII R 3/12, BStBl. II 2015, 382).

Offene Fragen

Wenn für die Tätigkeit kein Arbeitsplatz zur Verfügung steht, können jährlich bis zu 1.250 EUR beim Finanzamt (FA) geltend machen. Wenn Ehegatten wie z.B. ein Lehrerehepaar das Arbeitszimmer gemeinsam nutzen, erkennt das FA derzeit nur einen gemeinsamen Höchstbetrag von 1.250 EUR an. Mit dieser Problematik muss sich der BFH noch beschäftigen, es sind dazu Revisionsverfahren anhängig unter den Az. VI R 86/13 und VI R 53/12.

Der BFH muss sich auch mit der Frage beschäftigen, ob bei zwei Wohnungen der Höchstbetrag nicht je Wohnung anzusetzen ist. Die Finanzverwaltung sieht den Höchstbetrag eher personen- und objektbezogen. Das Revisionsaktenzeichen lautet hier: VIII R 15/15. Einsprüche, die sich auf anhängige Revisionsverfahren beziehen, ruhen bis zur Entscheidung des BFH.

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11. April 2016

Prüfungstätigkeit zur Ermittlung steuerlicher Verhältnisse Dritter?

Das Finanzgericht Baden-Württemberg entschied, dass das Finanzamt nicht berechtigt sei, eine Außenprüfung bei einem Steuerpflichtigen ausschließlich zur Ermittlung der steuerlichen Verhältnisse Dritter durchzuführen und den Steuerpflichtigen zur Vorlage der hierfür erforderlichen Unterlagen aufzufordern. Das Gericht ließ die Revision zu.

Die Klägerin bietet u. a. Ferienwohnungen in Italien an. Sie schließt in eigenem Namen auf eigene Rechnung Verträge über die Nutzung der Ferienwohnung mit den Reisenden ab. Für die Klägerin arbeiten vor Ort Agenten. Diese schließen in ihrem Auftrag Verträge mit den Ferienhausbesitzern ab. Möglich ist, dass der Reisende die An- und Abreise sowie Verpflegung selbst übernimmt, mit der Klägerin einen Allinclusive-Vertrag abschließt oder vor Ort Nebenleistungen, wie z. B. die Nutzung von Bettwäsche und Handtüchern oder eine Reinigung, bucht und diese Leistungen direkt an die Besitzer der Ferienwohnung bezahlt. Die italienische Steuerverwaltung bat das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) um Amtshilfe in Steuersachen, da Vermieter die von den Reisenden erhaltenen Entgelte für „Gelegenheitsgeschäftstätigkeiten“ nicht erklären würden. Das BZSt leitete das Auskunftsersuchen mit Bitte um Durchführung entsprechender Ermittlungen an die für die Klägerin zuständige Behörde weiter. Sodann forderte das Finanzamt die Klägerin mit Schreiben vom 5. Februar 2013 zur Vorlage konkret benannter Unterlagen auf und ordnete am 8. Februar 2013 eine Außenprüfung bei der Klägerin an. Die Klägerin legte Einspruch gegen die Anordnung vom 5. Februar 2013 ein. Dem BZSt wurde der öffentlich zugängliche Reisekatalog über Ferienhäuser in Italien 2013 vorgelegt. Mit dessen Hilfe könne die italienische Behörde eigene Ermittlungen durchführen. Anlässlich der Außenprüfung fertigte das Finanzamt eine CD mit Informationen über die italienischen Partner und die mit diesen zusammenhängenden Buchungen an. Diese wurde bislang nicht an die italienische Steuerbehörde weitergeleitet.

Der 3. Senat entschied, die vom Finanzamt angefertigten Kontrollmitteilungen (CD) seien rechtswidrig. Eine Außenprüfung diene der Ermittlung der steuerlichen Verhältnisse des Steuerpflichtigen. Eine Prüfungstätigkeit, die unmittelbar und ausschließlich auf die Feststellung der steuerlichen Verhältnisse Dritter gerichtet sei, sei rechtswidrig. Rechtswidrig sei auch das an die Klägerin gerichtete Mitwirkungsverlangen des Finanzamts, zur Erstellung der Kontrollmitteilungen bestimmte Unterlagen vorzulegen. Das Vorlageersuchen sowie die Kontrollmitteilungen seien nicht verhältnismäßig. Sie seien nicht erforderlich. Die Klägerin habe keinerlei Kenntnisse über vor Ort gezahlte Leistungen. Über das Internet und die Reisekataloge könnten die Immobilien und ihre Besitzer identifiziert werden. Agenten, die über sämtliche Daten verfügten, seien vor Ort.

(FG Baden-Württemberg, Pressemitteilung vom 01.03.2016 zu Urteil vom 25.06.2015 – 3 K 2419/14)

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4. April 2016
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